Umowa deweloperska – nowa umowa nazwana

NaPrawoPatrz

Do czasu wejścia w życie Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dn. 16 września 2011 r. (Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377), która zaczęła obowiązywać w dniu 29 kwietnia 2012 r., umowa pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości należała do kategorii umów nienazwanych i przybierała najróżniejsze postacie. Na ogół jednak nie zabezpieczały one w wystarczającym stopniu interesów nabywców, w szczególności w przypadku upadłości dewelopera. Wraz wejściem w życie wspomnianego aktu prawnego, oprócz regulacji wielu aspektów pierwotnego rynku obrotu nieruchomościami, w polskim porządku prawnym pojawił się nowy rodzaj umowy nazwanej – umowa deweloperska.

 

Ustawa w kompleksowy sposób reguluję treść, zasady i tryb zawierania umowy deweloperskiej. Zgodnie z Ustawą, na podstawie umowy deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Druga strona umowy – nabywca, zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera w celu nabycia wspomnianego prawa do nieruchomości.

 

W pierwszej kolejności, w przypadku rozpoczęcia sprzedaży nieruchomości deweloper zobowiązany jest do sporządzenia i przedstawienia na żądanie nabywcy prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt ten stanowi integralną część przyszłej umowy deweloperskiej, a jego wzór stanowi załącznik do przedmiotowej Ustawy. Zgodnie z art. 20 Ustawy, deweloper zobowiązany jest również do przekazania nabywcy szczegółowych informacji dotyczących swojej sytuacji prawno-finansowej w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym.

 

Treść umowy deweloperskiej wskazana jest na zasadzie przykładowego wyliczenia w art. 22 Ustawy. Według tego przepisu, umowa deweloperska zawiera w szczególności:

 

  • określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
  • cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1,
  • informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości,
  • określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy,
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa do nieruchomości,
  • wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
  • informacje dotyczące sposobu zabezpieczenia transakcji (mieszkaniowy rachunek powierniczy, gwarancja bankowa, gwarancja ubezpieczeniowa)
  • numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
  • określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią,
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

 

Ustawa przewiduje dla umowy deweloperskiej formę aktu notarialnego, a opłaty notarialne ponoszone w związku ze sporządzeniem umowy rozdzielane są po równo pomiędzy dewelopera i nabywcę. Umowa stanowi również samodzielną podstawę wpisu do księgi wieczystej.

 

Przepisy ustawy wprowadzają także możliwość odstąpienia od umowy, zarówno dla dewelopera jak i nabywcy. W przypadku nabywcy jednak katalog przyczyn jest znacznie szerszy, co stanowi przejaw tendencji do ochrony praw konsumenta w kontraktach z wykwalifikowanym profesjonalistą prowadzącym działalność gospodarczą.

 

Z pełnym tekstem ustawy zapoznać się można tutaj.

 

Podsumowując, należy uznać, iż wprowadzenie umowy deweloperskiej do porządku prawnego wpłynie na zakres ochrony nabywców nieruchomości na rynku pierwotnym. Ustawa definiuję umowę, jej treść i zakres, a także kluczowe elementy, eliminując w ten sposób możliwe nieprawidłowości związane z dowolnością w wyborze formy i postanowień umowy łączącej dewelopera i nabywcę. Wymagana forma aktu notarialnego natomiast znacząco zabezpieczy prawa nabywców w przypadku konieczności ich dochodzenia.